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最高法院公报:有关物权法适用相关判例裁判要旨汇总

 

1. 业主作为建筑物区分所有人,享有知情权,享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利,业主委员会应全面、合理公开其掌握的情况和资料。对于业主行使知情权亦应加以合理限制,防止滥用权利,其范围应限于涉及业主合法权益的信息,并遵循简便的原则。

——孙庆军诉南京市清江花苑小区业主委员会业主知情权纠纷案(审结日期:2015.09.16)

 

南京市鼓楼区人民法院认为:业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权,可以向业委会、物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开,且确由业委会和物业公司掌握的情况和资料。原告孙庆军作为业主,可以向被告清江花苑业委会主张公布由被告掌握的情况和资料。清江花苑业委会应保障业主对上述资料进行查阅的权利,并及时公布与业主利益相关的资料。建筑物及附属设施的维修资金属于业主共有,用于住宅共有部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新,业主有权了解其使用情况。被告清江花苑业委会作为小区全体业主的代表对小区进行管理,对于维修资金的筹集及使用情况应当知晓,而且资金是否由其直接掌握不影响其对维修资金情况的公布。业委会作出的决定、决议和会议记录与业主的权利紧密相关,应予公开,并提供业主查阅。小区共有部分使用和收益与业主的利益亦是密切相关,虽存在谐和公司未及时上缴公共收益等的问题,但是被告作为全体业主代表应及时追缴,保障业主的合法权利,并将目前的使用和收益情况及时公布。小区共有停车位,即规划区外的车位,虽由物业公司代管,归属小区全体业主共有,业主对于小区共有部分停车费的收支分配及停车位处分情况享有知情权。被告应及时联系物业公司,及时公布上述信息。小区财务收支与小区业主具体利益息息相关,业委会应予公布。

 

2.夫妻之间达成的婚内财产分割协议是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定,是双方协商一致对家庭财产进行内部分配的结果,在不涉及婚姻家庭以外第三人利益的情况下,应当尊重夫妻之间的真实意思表示,按照双方达成的婚内财产分割协议履行,优先保护事实物权人,不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据。

——唐某诉李某某、唐某乙法定继承纠纷案(审结日期:2014.08.25)

 

北京市第三中级人民法院认为:物权法以登记作为不动产物权变动的法定公示要件,赋予登记以公信力,旨在明晰物权归属,保护交易安全和交易秩序,提高交易效率。但实践中,由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因,存在大量欠缺登记外观形式,但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。物权法第二十八条至第三十条对于非基于法律行为所引起的物权变动亦进行了例示性规定,列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形。当然,这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形,婚姻法及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内。在夫妻财产领域,存在大量夫妻婚后由一方签订买房合同,并将房屋产权登记在该方名下的情形,但实际上只要夫妻之间没有另行约定,双方对婚后所得的财产即享有共同所有权,这是基于婚姻法规定的法定财产制而非当事人之间的法律行为。因为结婚作为客观事实,已经具备了公示特征,无须另外再为公示。而夫妻之间的约定财产制,是夫妻双方通过书面形式,在平等、自愿、意思表示真实的前提下对婚后共有财产归属作出的明确约定。此种约定充分体现了夫妻真实意愿,系意思自治的结果,应当受到法律尊重和保护,故就法理而言,亦应纳入非依法律行为即可发生物权变动效力的范畴。因此,当夫妻婚后共同取得的不动产物权归属发生争议时,应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断,不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据,只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况,且不涉及第三人利益,就应当尊重夫妻之间的真实意思表示,按照双方达成的婚内财产分割协议履行,优先保护事实物权人。需要指出的是,此处的第三人主要是相对于婚姻家庭关系外部而言,如夫妻财产涉及向家庭以外的第三人处分物权,就应当适用物权法等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定。而对于夫妻家庭关系内的财产问题,应当优先适用婚姻法的相关规定。本案中,《分居协议书》约定“财富中心房屋归李某某拥有,李某某可以任何方式处置这些房产,唐某甲不得阻挠和反对,并有义务协办相关事务。”该协议书系唐某甲与上诉人李某某基于夫妻关系作出的内部约定,是二人在平等自愿的前提下协商一致对家庭财产在彼此之间进行分配的结果,不涉及婚姻家庭以外的第三人利益,具有民事合同性质,对双方均具有约束力。财富中心房屋并未进入市场交易流转,其所有权归属的确定亦不涉及交易秩序与流转安全。故唐某虽在本案中对该约定的效力提出异议,但其作为唐某甲的子女并非《物权法》意义上的第三人。因此,虽然财富中心房屋登记在唐某甲名下,双方因房屋贷款之故没有办理产权过户登记手续,但物权法的不动产登记原则不应影响婚内财产分割协议关于房屋权属约定的效力。且结合唐某甲与李某某已依据《分居协议书》各自占有、使用、管理相应房产之情形,应当将财富中心房屋认定为李某某的个人财产,而非唐某甲之遗产予以法定继承。

 

3.签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付,在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下,其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出,法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性,买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉,要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。

——连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案(审结日期:2014.03.13 )

 

上海市第一中级人民法院认为:生效判决已确认案外人李榛以被告臧树林代理人身份与案外人谢伟忠就系争房屋所签订的买卖合同无效,即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧树林之真实意思表示,该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力,其从2008年8月起居住在系争房屋内,并占有、使用该房屋至今具有合法依据,故产权人连成贤在其从未从出售方谢伟忠处获得房屋实际控制权的情况下,径行要求实际占用人臧树林迁出,法院不予支持。在第二手的房屋买卖交易中,连成贤与案外人谢伟忠签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价,该买卖合同已经生效判决确认为有效合同,故对连成贤与谢伟忠均具有法律约束力,双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此,连成贤对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中,虽然连成贤已于2012年4月5日取得了系争房屋的房地产权证,完成了房屋的权利交付过程,但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此,连成贤应依据其与案外人谢伟忠签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。结合本案来看,由于第一手的买卖合同已被确认为无效,案外人谢伟忠自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连成贤履行交付房屋的义务,故连成贤应向谢伟忠主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。
 

4.即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响,只要房屋的用途发生改变,由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动,即可认定该行为影响了业主的安宁生活,属于将住宅改变为经营性用房。房屋使用人将住宅改变为经营性用房的,应承担与业主相同的法定义务,除遵守法律、法规和管理规约外,还应当经有利害关系的业主同意。

——张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案(审结日期:2014.01.20 )

 

湖北省武汉市中级人民法院认为:住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。 住宅的用途主要是生活居住,经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中,联通武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点,以建设有线光纤传输宽带网络,解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出,其租赁讼争房屋并不是为了生活居住,而是为了从事经营性活动,因此联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。联通武汉分公司租赁被上诉人郑中伟的房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房,该行为未经有利害关系的业主上诉人张一的同意,联通武汉分公司应承担相应责任。郑中伟明知其嫂子刘保姣将讼争房屋出租给联通武汉分公司用于建设通信机房,仍对该房屋租赁合同予以认可,其应与联通武汉分公司共同承担责任。

 

5. 业主委员会依照《物权法》第七十五条第一款规定成立,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,是《民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义从事法律行为,具备诉讼主体资格。物业管理用房依规划定点建造,为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所,依照《物权法》第七十二条第一款的规定,为业主共有。在建筑物竣工验收交付后,物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置,应当由业主共同或业主大会决定。

——徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案(审结日期:2013.12.16)

 

徐州市泉山区人民法院认为:艺君业委会为对西苑艺君花园进行管理,依照《物权法》第七十五条第一款的规定成立,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,以特定代表人对外代表团体,是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。原告依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义,依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的物权请求权,向被告主张确认物业管理用房所有权,具备原告诉讼主体资格。因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理,满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所,其分割、转移、调整或重新配置,依照《物权法》第七十六条第一款第七项规定,须经过业主大会决议。原告艺君业委会请求确认物业管理用房归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主共有,请求转移本案所设争议建筑物所有权登记的诉请符合法律规定,予以支持。

 

6. 根据担保法司法解释第八十五条规定,金钱质押生效的条件包括金钱特定化和移交债权人占有两个方面。双方当事人已经依约为出质金钱开立了担保保证金专用账户并存入保证金,该账户未作日常结算使用符合特定化的要求。特定化并不等于固定化,账户因业务开展发生浮动不影响特定化的构成。占有是指对物进行控制和管理的事实状态,银行取得对该账户的控制权,实际控制和管理该账户即应认定符合出质金钱移交债权人占有的要求。

——中国农业发展银行安徽省分行诉张大标、安徽长江融资担保集团有限公司保证金质权确认之诉案(审结日期:2013.11.19 )

 

安徽省高级人民法院认为:农发行安徽分行与长江担保公司之间协商一致,达成对长江担保公司为担保业务所缴存的保证金设立担保保证金专户,长江担保公司按照贷款额度的一定比例缴存保证金;农发行安徽分行作为开户行对长江担保公司存入该账户的保证金取得控制权,长江担保公司不能自由使用该账户内的资金;长江担保公司未履行保证责任,农发行安徽分行有权从该账户中扣划相应的款项优先受偿的合意。该合意具备质押合同的一般要件。第三人长江担保公司于2009年4月3日在农发行安徽分行开户,与案涉《贷款担保业务合作协议》约定的账号一致,即双方当事人已经按照协议约定为出质金钱开立了担保保证金专用账户。保证金专户开立后,长江担保公司按照每次担保贷款额度的一定比例向该账户缴存保证金,该账户亦未作日常结算使用,故符合金钱以特户形式特定化的要求。另占有是指对物进行控制和管理的事实状态,因案涉账户开立在上诉人农发行安徽分行,农发行安徽分行作为质权人,取得对该账户的控制权,实际控制和管理该账户,符合出质金钱移交债权人占有的要求。故案涉质权依法设立。保证金以专户形式特定化并不等于固定化。案涉账户在使用过程中,账户内的资金根据业务发生情况虽处于浮动状态,但均与保证金业务相对应,除缴存的保证金外,支出的款项均用于保证金的退还和扣划,未用于非保证金业务的日常结算,即农发行安徽分行可以控制该账户,长江担保公司对该账户内的资金使用受到限制,故该账户资金的浮动仍符合金钱作为质权的特定化和移交占有的要求。
 

7. 根据《物权法》第十五条规定之精神,处分行为有别于负担行为,解除合同并非对物进行处分的方式,合同的解除与否不涉及物之所有权的变动,而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。

——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案(审结日期:2013.11.14 )

 

最高人民法院认为,根据《物权法》第十五条规定之精神,处分行为有别于负担行为,解除合同并非对物进行处分的方式,合同的解除与否不涉及物之所有权的变动,而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。本案中,蜀都实业公司确实仍然对该房屋享有所有权,但这并不意味着其可在不符合当事人约定或者法律规定的情形下随意解除双方之间的合同关系。在双方房屋买卖法律关系成立并生效后,蜀都实业公司虽系该房屋的所有权人,但其应当依约全面、实际履行其在房屋买卖法律关系项下的义务。

 

8.不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定,不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用证但并未注销土地登记的,国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。国有土地使用权转让法律关系中的转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的,人民法院不应支持。

——四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案(审结日期:2013.05.28)

 

最高人民法院认为,不动产权利人的确定,应当以不动产登记簿的记载为依据。达州市人民政府虽然公告注销了作为涉案土地不动产物权证明的国有土地使用证,但并未注销土地登记,且至二审诉讼期间,涉案土地的土地登记档案中载明的权利人仍然是达州市广播电视大学。这一事实说明,达州市人民政府注销国有土地使用证的行为,并未改变涉案土地的权属状况。涉案土地使用权的权属并未发生变化,电大财校仍然是涉案土地使用权的权利人,《合作开发协议书》的履行不存在法律上的障碍,能够继续履行。

 

9.双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》,并约定如借款到期,偿还借款,《商品房买卖合同》不再履行;若借款到期,不能偿还借款,则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下.应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。借款到期,借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权,不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案(审结日期:2012.12.08)

 

最高人民法院认为,双方当事人基于同一笔款项先后签订了十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》,且在太原市房地产交易所办理了十四份《商品房买卖合同》销售备案登记手续。案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效的合同。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。从本案十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》约定的内容看,案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》属并立又有联系的两个合同。案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》之间的联系表现在以下两个方面:其一是案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》涉及的款项为同一笔款项;其二是《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保,即双方当事人实际是用之前签订的十四份《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保。同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件,即借款到期,嘉和泰公司还清借款,案涉《商品房买卖合同》不再履行;借款到期,嘉和泰公司不能偿还借款,则履行案涉《商品房买卖合同》。关于《借款协议》中“如到期不能偿还,或已无力偿还,乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款,双方互不再支付对方任何款项”的约定是否违反法律的强制性规定问题。法律上禁止流押规定的立法目的是防止损害抵押人的利益,以免造成对抵押人实质上的不公平。本案《借款协议》中“如到期不能偿还,或已无力偿还,乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款,双方互不再支付对方任何款项”的约定,并非法律上禁止的流押条款。首先,《借款协议》上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款,《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未偿还借款时,朱俊芳并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的“抵押物”所有权。朱俊芳要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即十四套商铺所有权,只能通过履行案涉十四份《商品房买卖合同》实现。正基于此,朱俊芳在本案一审提出的诉讼请求也是确认十四份《商品房买卖合同》有效,判令嘉和泰公司履行商品房买卖合同。其次,案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同,双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保,并为此在《借款协议》中为案涉十四份《商品房买卖合同》附设了解除条件,该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。实际上,双方当事人对于是履行十四份《商品房买卖合同》,还是履行《借款协议》具有选择性,即商品房买卖合同的解除条件成就,就履行《借款协议》;商品房买卖合同的解除条件未成就,就履行十四份《商品房买卖合同》。无论是履行十四份《商品房买卖合同》,还是履行《借款协议》,均符合双方当事人的意思表示,且从合同的选择履行的角度看,嘉和泰公司更具主动性。嘉和泰公司如果认为履行十四份《商品房买卖合同》对其不公平,损害了其利益,其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项的规定,请求人民法院撤销案涉十四份《商品房买卖合同》,但嘉和泰公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权,而是拒绝履行生效合同,其主张不符合诚信原则,不应得到支持。因此,《借款协议》上述关于到期不能偿还,或已无力偿还,嘉和泰公司抵押物来抵顶借款的约定,不符合《担保法》第四十条和《物权法》第一百八十六条禁止流押的规定。综上,案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。《借款协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就,故应当继续履行案涉十四份《商品房买卖合同》。

 

10.预售商品房抵押贷款中,虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。

——中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案(审结日期:2012.10.26)

 

上海市第二中级人民法院认为:预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权。
 

11.在物权确权纠纷案件中,根据物权变动的基本原则,对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别予以对待。人民法院对于已经交付的动产权属可以予以确认。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求,人民法院不宜直接判决确认其权属,而应当判决他人向权利人办理登记过户。

——大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案(审结日期:2011.10.11 )

 

最高人民法院认为,我国土地管理实行的是按用途管制而非按用地主体进行限制,原则上境内外法人均享有相同的待遇,均可依法取得国有土地使用权,进行土地开发利用。除另有特殊规定外,现行土地管理法律法规对境外法人在我国购买、取得国有土地使用权没有禁止性或者限制性规定。因此,羽田制造所受让涉案国有土地使用权并未违反我国现有法律法规的规定,是合法有效的。大连羽田公司根据《转让合同》B的约定,请求确认涉案国有土地使用权和地上建筑物等不动产及附属设施设备动产的所有权。根据已经查明的事实,龙王塘办事处在《转让合同》B签署后,已经将涉案全部资产交付大连羽田公司。《合同法》第一百三十三条规定:标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《转让合同》B并未对涉案附属设施设备动产所有权的转移作出明确约定,因此,应当适用上述法律的规定,涉案附属设施设备动产的所有权自交付时起归属大连羽田公司。但不动产物权的变动除交付外,尚需办理登记手续,故大连羽田公司请求确认其享有涉案国有土地使用权和地上建筑物所有权,缺乏法律依据,本院不予支持。

 

12.动产物权的转让,以交付为公示要件,无论交付的方式是现实交付还是以占有改定方式交付。当事人之间仅仅就物权的转移达成协议,但未就该动产达成出让人继续占有该动产的占有改定协议的,不能构成物权法第二十七条规定的占有改定,故不能发生物权转移的效力。

——青岛源宏祥纺织有限公司诉港润(聊城)印染有限公司取回权确认纠纷案(审结日期:2011.05.05 )

 

山东省高级人民法院认为:涉案的七台设备属于动产,而动产的公示方法原则上是占有与交付。出于维护交易安全考虑,交付作为动产物权变动的法定方式,具有强制性。该法共规定了现实交付、简易交付、指示交付和占有改定四种交付方式。所谓占有改定是指让与人与受让人达成动产物权变动协议后,依照当事人之间订立的合同,仍然继续占有该动产使受让人因此取得间接占有,代替现实交付。占有改定构成要件表现为:一、当事人之间达成动产物权变动协议。该协议是发生交付的基础;二、除了达成物权变动协议,就该动产另外达成让与人继续占有使用该动产的协议。而本案中,虽然双方当事人签订的七台设备物权转让协议包含有所有权变动内容,但没有就被上诉人港润印染公司继续占有使用该七台设备另外达成协议。因此,港润印染公司与上诉人源宏祥纺织公司之间的协议不构成占有改定交付。综上,因该七台设备并未现实交付,尽管当事人签订的协议有效,也只是产生债权效力,并未发生物权变动效力,上诉人源宏祥纺织公司并没有实际取得该七台设备的所有权,故其在被上诉人港润印染公司破产案件中并不享有取回权。源宏祥纺织公司称涉案七台设备物权通过三方协议已经转移给其所有并享有该设备的取回权理由不能成立。

 

13.买卖合同中,买受人取得的只能是出卖人有处分权的标的物或权利。如果出卖人无权处分,即使买卖双方在合同中进行了约定,买受人也无法通过该买卖合同而取得相应的权属。出卖人出卖不动产时,其基于相邻关系而在他人不动产上享有的通行等权利不应成为转让标的。即使双方在买卖合同中对该通行权进行了所谓的约定,对第三人也不具有约束力。买受人享有的通行权权源基础同样是相邻关系,而并非是买卖合同的约定。当客观情况发生变化,买受人不再符合相邻关系要件时,第三人得拒绝买受人的通行要求,买受人无权以买卖合同中关于通行权的约定约束第三人。

——屠福炎诉王义炎相邻通行权纠纷案(审结日期:2011.04.15 )

 

浙江省余姚市人民法院认为:在买卖合同中,买受人受让的客体只能是出让人享有完全处分权的标的物。如果出卖人对有关标的物不享有处分权,不仅出卖人无权出卖,而且买受人也不可能通过与无权处分人签订买卖合同而取得相应的权属。在本案中,原告屠福炎的父亲屠珠花生前于1966年向滕菊仙购买房屋时,受让的客体应当是双方当事人约定的四址分明的、出让人滕菊仙享有完全处分权的房屋所有权及相应土地使用权。滕菊仙对于该房屋及相应四址分明的土地使用权之外的其他土地,客观上是不享有宅基地使用权和集体建设用地使用权的。因此原告的父亲屠珠花,也不可能通过与滕菊仙签订的买卖合同,而取得滕菊仙享有处分权之外的其他土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权的。虽然屠珠花与滕菊仙在买卖合同中载明了房屋“出入行路有朝东厢见门,向南进入无阻,道地公用”,但是该约定只是屠珠花与滕菊仙之间的约定,对第三人没有约束力。作为该房屋的相关权利人,包括滕菊仙、屠珠花以及本案原告屠福炎,在一定条件下,可以向东、向南出行,并非是基于对向东、向南土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权,而是基于民事法律规范的基本原理之一--相邻关系。所谓相邻关系,是指两个或两个以上的相互毗邻的不动产所有人或使用人,在行使对自己不动产的占有、使用、收益、处分等权益时,客观上必须对相邻的不动产产生影响时,相邻的不动产权利人必须承担最低限度的“容忍”义务。具体到本案,由于滕菊仙出卖给屠珠花房屋时,该房屋的西面是一条水沟,该房屋的权利人向西无法出行,根据当时的情况只能向东、向南出行,因此其东邻的有关权利人就应当允许其向东出行。即使原告的父亲屠珠花与滕菊仙当时签订的买卖合同中没有载明“出入行路有朝东厢见门,向南进入无阻,道地公用”的约定条款,原告的父亲根据相邻关系之原理,不仅可以,而且只能向东、向南出行并使用公共道地,但是这并不意味着原告的父亲就取得了向东、向南出行所必须使用的土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权。原、被告双方于1991年2月24日签订的协议书中,虽然也涉及到了原告向东、向南出行的问题,但原告向东、向南出行的原因和基础与原告父亲生前享有向东、向南出行的原因和基础是一致的。因此,原告可以向东、向南出行,也不意味着原告就取得了向东、向南出行所必须使用的土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权。事实上,对于农村每一户宅基地使用权人,作为排他使用的空间只能是相关使用权证中确定的四址范围内的土地。对于该宅基地范围之外的出行路线,应当是遵从当地有关组织的道路规划和统一安排。有关的组织,根据当地的社会发展及客观现实,也有权适时作出相应的调整,相关的权利人也有义务遵守调整后的道路规划和出行安排。本案中,随着泗北村的发展变化,原告房屋西面的水沟现在已经填平,泗北村村民委员会也已经于1999年将原告的出行路线调整为向西、向南出行,原告宅基地的西南方向现在也已经安装了大门,出了该大门就是村里的街道。因此,原告现在从自己的西南方向大门出入,不仅符合村里的规划和安排,也有利于自己的使用和生活。从相邻关系的角度考虑,由于前所述及的原告现在已经拥有了方便的出行线路,因此原告现在从被告的宅基地内通过不仅不是必须的,而且对于原、被告双方的使用和生活都是不利的,也是不方便的。浙江省宁波市中级人民法院二审维持了一审判决。

 

14.动产物权的设立和转让,自交付时发生效力。交付是否完成是动产所有权转移与否的标准,动产由第三人占有时,则应根据《物权法》第二十六条的规定进行指示交付。提货单的交付,仅意味着当事人的提货请求权进行了转移,在当事人未将提货请求转移事实通知实际占有人时,提货单的交付并不构成指示交付。

——肯考帝亚农产品贸易(上海)有限公司与广东富虹油品有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司湛江市分行所有权确认纠纷案(审结日期:2011.02.25)

 

最高人民法院认为:动产物权的设立和转让,自交付时发生效力。交付是否完成是动产所有权转移与否的标准。本案系争货物存放于湛江港,属于第三人占有情形,在本案不存在直接交付的情况下,只能采用指示交付的方式。因此,富虹公司是否完成了指示交付是认定争议货物所有权是否已经完成转移的关键。首先,肯考帝亚公司与富虹公司并没有证据证明提货单何时交付,肯考帝亚公司持有提货单向湛江港公司请求提取货物时,涉案大豆已经处于查封状态。其次,出质人以间接占有的财产出质的,以质押合同书面通知占有人时视为移交。本案提货单的交付,仅意味着富虹公司的提货请求权转移给了肯考帝亚公司,在富虹公司未将提货请求转移事实通知实际占有人时,提货单的交付并不构成我国物权法第二十六条所规定的指示交付。因此,富虹公司未完成向肯考帝亚公司交付涉案大豆的行为,涉案大豆的所有权未发生变动。
 

15.房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋,可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致,将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力,实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则,确信登记的权利状态与现实状态相一致,此信赖利益应予保护;根据区分原则,房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴,不应影响合同效力。因此,这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形,应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下,出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人,并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案(审结日期:2010.11.24)

 

上海市长宁区人民法院认为:涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定,与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力,一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人,依法享有该房屋的所有权和土地使用权;另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力,可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符,善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同,该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。原、被告签订买卖合同时,虽然房屋现状已与登记信息不一致,但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况,且被告石磊未举证证明其于签订买卖合同时,已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁福如。因此,原告对于本案纠纷的发生无过错,应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人,法律应当保护原告的此种信赖利益,此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易,买卖合同的履行可能存在障碍,但根据我国《物权法》区分原则,转让不动产的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效,未办理无权登记,不影响合同效力,因此,不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同,不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形,应属有效。虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制,但物权未灭失,不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为,履行法律手续;被告即使未出售房屋,也应按照行政机关的要求进行整改,使房屋恢复至合法状态,恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。被告石磊明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售,应依诚实信用原则全面履行合同义务;对于涉讼房屋存在的违法状态,应自行采取相应措施予以消除后交付原告。经法院释明,原告丁福如同意被告按现状交付房屋,并自愿替代被告承担恢复原状的义务,原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定,亦符合行政机关的执法目的,法院予以准许。原告在恢复原状时,房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致,质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。现被告石磊未能按合同约定向原告丁福如交付涉讼房屋,应承担相应的违约责任。涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记,原告明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务,因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制,故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。上海市第一中级人民法院二审维持一审判决。

 

16.业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、物业服务合同等情况和资料的,人民法院应予支持。司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定,业主以合理的方式行使知情权,应当受到法律保护。

——夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案(审结日期:2010.8.11)

 

上海市闸北区人民法院认为:业主有权请求公布、查阅维修基金的使用情况、业委会的决定及会议记录、物业服务合同、共有部分的收益情况以及其他应当向业主公开的情况和资料。被告精文业委会虽已公布四次公共收益账目,但不完整,维修基金的结存及按户分摊情况亦未能在其中全面体现。原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安认为已公布的维修基金、公共收益账目不符合规定的理由成立,被告重新公布维修基金账目,以提高维修基金的透明度。至于上述账目在何处公布的问题,法院认为在该小区的公告栏内张贴既能够起到公示的作用又较为便利,原告要求精文业委会将所有账目张贴于各个门牌号码前的要求,不具备合理性和必要性,亦有违经济原则,法院难以支持。原告对于被告已公布账目中的停车费、广告费及清洗玻璃、景观灯改造、业委会值班津贴(19 023元)的收支情况有异议,被告精文业委会有义务提供相应的发票、清单等以便原告进行查阅、核对及复印。如需精文物业协助的,被告应督促其予以配合。

 

17.业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益,在没有特别约定的情况下,应属全体业主所有,并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的,可以享有一定比例的收益。

——无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案(审结日期:2009.06.12 )

 

无锡市锡山区人民法院认为:业委会作为代表全体业主行使权利的组织,其权限来自于业主大会的授权,在无全体业主授权的情形下,其不能以自己的意志对业主的重大权利作出放弃,即使作出放弃的意思表示,该行为也为无效民事行为。2004年至2007年共有部分物业的收益,在移交协议中没有得到体现,该部分收益应当在物管企业和全体业主之间依法分配。本案中争讼收益之产生,一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为,另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权,这是一项法定权利。对该部分的收益分配,全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配,在没有约定的情形下,应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据,故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定,故法院认为应当在不违反法律原则的前提下,公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性,物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主,而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报,这对物管企业是不公平的。同时,小区共有部分作为小区全体业主的共有物,全体业主才是该物的所有权人,如果在收益分配上排除业主的权利,显而易见,这有悖法律原则。据此,在存有小区共有部分管理收益的情形下,该收益应主要归属于全体业主享有,同时物管企业付出了管理成本,也应享有合理的回报。综上,根据公平原则的要求,本案对共有部分收益分配的比例,确定为原告业委会得70%、物业公司得30%较为合理。

 

18.抵押期间抵押人转让抵押物,应当通知抵押权人并经抵押权人同意,否则转让行为无效。未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的,如受让方代为清偿债务消灭抵押权的,转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的,转让行为有效。物权法确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就,并不必然导致物权转让合同无效。

——重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案(审结日期:2008.12.23 )

 

最高人民法院认为:抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意,其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的,如受让方代为清偿债务消灭抵押权的,转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的,转让行为有效。这体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡,既充分保障抵押权不受侵害,又不过分妨碍财产的自由流转,充分发挥物的效益。本案双方当事人在《联合开发协议》中约定由索特公司在不影响开发进度的前提下办理解除抵押的相关手续,即以约定的方式将先行解除本案所涉土地上的抵押权负担的义务赋予了索特公司;该约定既保障了抵押权人的利益,也不妨害抵押人和受让土地的第三人的利益,与《担保法》、《物权法》以及《担保法司法解释》保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖,不违反法律规定。从合同法的角度看,转让方对转让标的负有权利瑕疵担保责任,其主动告知转让土地上的权利负担,并承诺由其在不影响开发进度的前提下先行解除抵押,该承诺构成合同中的负担行为,即承担义务的行为,符合意思自治和合同自由原则,且确保了抵押权人的利益不受侵害,与《担保法》、《物权法》和《担保法司法解释》的立法本意和制度设计不相抵触。因此,应当确认该《联合开发协议》及《补充协议》有效,双方应按照合同诚信履行,索特公司有义务根据双方商定的开发进度清偿银行债务,从而解除该转让土地上的抵押权负担。根据《物权法》第十五条确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就,并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《联合开发协议》及《补充协议》作为讼争土地使用权转让的原因行为,是一种债权形成行为,并非该块土地使用权转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定,其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同约定中完善物权转让的条件,使其转让行为符合法律规定。本案即属此种情形。综上,双方当事人签订的《联合开发协议》未违反法律强制性规定,应为有效合同。

 

19.国有资产占有单位进行资产转让的,应当进行资产评估。该规定属于强行性规定,而非任意性规定。国有资产占有单位进行资产转让时未依照上述规定进行资产评估的,转让合同无效;受让人在知道或者应当知道所受让的资产属于国有资产,且未依法进行报批和评估的情况下,仍以明显不当的低价受让该国有资产的,不属于善意受让人。

——东风汽车贸易公司、内蒙古汽车修造厂与内蒙古环成汽车技术有限公司、内蒙古物资集团有限责任公司、赫连佳新、梁秋玲及第三人内蒙古东风汽车销售技术服务联合公司侵权纠纷案(审结日期:2008.12.13) 

 

最高人民法院认为:《国有资产评估管理办法》第三条规定,国有资产占有单位进行资产转让的,应当进行资产评估。该规定属于强行性规定,而非任意性规定。原判决根据该规定认定本案所涉房地产转让合同无效正确。担保法没有对企业处置国有资产需经的程序作出规定,原判决依据《国有资产评估管理办法》的有关规定认定本案所涉房地产转让合同无效,不违反担保法。申请再审人受让本案所涉房地产违反《国有资产评估管理办法》的强制性规定,亦不能受到物权法的保护。梁秋玲代表联合公司在2002年7月16日出卖涉案土地和房屋时,没有进行评估,而是以两年前即2000年6月22日的评估价为参考进行交易。从交易结果看,梁秋玲是在以明显低价的方式贱卖联合公司的房地产。申请再审人环成公司在2002年7月16日以 370万元的价格购买了涉案房屋,在14天之后即2002年7月30日,该房屋的估价即为680万元。涉案土地1993年11月26日的出让价格为2 217 398元,2000年6月22日的评估价为4 321 170元,而在两年后的2002年7月,申请再审人环成公司的买受价格仅为350万元,比两年前的评估价还低82万余元。尤其是考虑到该两年期间土地大幅升值的背景,更凸现了转让价格之低。因此,原判决认定环成公司在受让房地产中获得了暴利有事实根据,是正确的。对于环成公司而言,其知道或者应当知道涉案房地产属于国有资产,在没有履行《国有资产评估管理办法》规定的报批和评估手续的情况下,以明显不当的低价受让涉案房地产,损害了联合公司股东的合法权益,不能认定为善意受让人。原判决认定梁秋玲代表联合公司与环成公司签订的房地产转让合同无效正确。

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